Белый дом в минувшие выходные заявил, что рассматривает возможность поддержки 50-летней ипотеки в рамках усилий по решению растущего кризиса доступности жилья в стране.
Предложение быстро вызвало критику со стороны экономистов, законодателей и комментаторов в социальных сетях, которые утверждали, что увеличение сроков кредитования не решит более глубоких проблем, таких как ограниченное предложение жилья и высокие затраты на заимствование.
Билл Пулте, директор Федерального агентства по финансированию жилья (FHFA), написал в X (ранее Twitter, заблокирован на территории РФ), что 50-летняя ипотека станет “полным переворотом игры” для покупателей жилья. FHFA осуществляет надзор за Fannie Mae и Freddie Mac, поддерживаемыми правительством организациями, которые покупают и гарантируют большинство ипотечных кредитов в США.
30-летняя ипотека долгое время была отличительной чертой американского рынка жилья, введенная в эпоху Нового курса, чтобы помочь семьям приобретать дома через предсказуемое, долгосрочное финансирование. В то время политики стремились согласовать графики погашения с продолжительностью трудовой жизни заемщиков, когда средняя продолжительность жизни американцев составляла 66 лет.
Аналитики UBS заявили, что предложенная президентом Трампом 50-летняя ипотека может существенно нарушить финансирование жилья в США, предупреждая, что хотя это может немного улучшить ежемесячную доступность, это приведет к гораздо более высоким пожизненным процентным платежам и более медленному накоплению капитала.
В отчете под названием “Потенциальные плюсы и минусы 50-летней ипотеки” UBS подсчитал, что увеличение срока кредита с 30 до 50 лет при предположении о повышении ставки на 50 базисных пунктов снизит ежемесячные платежи за дом средней стоимостью $420 000 примерно на $119 или увеличит покупательную способность покупателя примерно на $23 000.
Однако аналитики банка предупредили, что такое продление “может удвоить сумму процентов, выплачиваемых покупателем жилья за дом средней стоимости в течение срока кредита, и значительно замедлить накопление капитала”.
UBS отметил потенциальные структурные препятствия для реализации плана. Поскольку Fannie Mae и Freddie Mac все еще находятся под опекой, “возможно, что эти организации могут быть использованы для покупки 50-летних ипотечных кредитов у кредиторов и упаковки их в ценные бумаги для продажи инвесторам”, заявили аналитики во главе с Джоном Ловалло, но могут потребоваться изменения в Закон Додда-Франка, чтобы классифицировать такие кредиты как квалифицированные ипотечные кредиты.
Без этого эти продукты “вероятно, будут иметь еще более высокие процентные ставки, чем те, которые требуются только из-за более длительного срока погашения”, добавили они.
Команда также подчеркнула демографические проблемы, отметив, что средний возраст покупателя жилья впервые составляет 40 лет, а общий средний возраст – 59 лет, что означает, что многие заемщики “могут умереть до погашения 50-летней ипотеки”.
Аналитики считают, что наиболее эффективным способом решения проблемы доступности жилья остаются прямые государственные инвестиции в современные методы строительства, такие как внезаводское производство и системы стеновых панелей, которые, по их словам, могут сократить время каркасных работ на 30% и отходы на 20%.
Они утверждают, что это “значимо, учитывая, что исследование, опубликованное Федеральной резервной системой, постулировало, что строительство является единственной крупной отраслью США, зарегистрировавшей отрицательный средний рост производительности с 1987 года”.
Исследование банка показало, что строители медленно внедряют системы стеновых панелей из-за более высоких первоначальных затрат, хотя использование в масштабах всей отрасли могло бы повысить эффективность и мощность достаточно, чтобы компенсировать эти расходы.
Эта статья была переведена с помощью искусственного интеллекта. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, ознакомьтесь с нашими Условиями использования.
